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赌博启示录电影:当招黑成为习惯:黑马泰禾已成战略领跑者

闽系黑马房企泰禾眼下正值高光。根据克而瑞发布的数据显示,2018年泰禾集团销售额达1303.4亿元,稳居全国房企20强,并连续两年站稳“千亿俱乐部”席位。

荣光背后,是多年来不绝于耳的舆论质疑声——几年间从福建区域中小型房企迅速站上千亿“豪门”门槛的泰禾,是否存在过度激进生长的情况?海量储备是否引起“消化不良”?高负债是否令其命悬一线?多战线布局是否令其产品品质堪忧?业内人士评价说,天生“招黑体”体质的泰禾,正用自己的战略眼光令“槽点”渐成优势。

扎根一二线 在战略上做到先发制人

泰禾“疏远”三四线城市是战略失策吗?至少在过往几年三四线楼市飞速激增的同时,关于泰禾“深耕核心一线,全面布局二线”的质疑声不绝于耳。

在克而瑞发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单中,泰禾集团以7775亿元位居第十,以6609亿元权益货值位列行业第九。在北京中融利通资产管理有限公司总经理苏文看来,由于泰禾业务布局主要分布在一二线城市为主的30余座城市,未来仍有强劲上升动力。

“泰禾的土储排名要比它的全国销售排名高出不少,这意味着未来规?;沙た占淙跃删薮?,有超强的规?;⒄苟?。”苏文表示。

公开信息显示,泰禾集团目前以京津冀、长三角、珠三角、海西经济区及环武汉中部地区发力特征较为显著,其“以中心城市带动、一二线区域联动”的布局特征较为明确。

在三四线城市楼市扶摇直上的几年间,关于泰禾的布局战略备受部分舆论诟病,有声音指出,“泰禾主动放弃了全国城镇化过程中最大的一块红利蛋糕”。

事实是这样吗?

分析人士指出,在经历了连续三年的市场火热后,很多三四线城市由于不具备产业支撑,加之过度开发,导致楼市泡沫激增,很多房企不得不重新作出战略调整。很多房企的重心已经重回一二线城市,这得益于一二线城市保值增值性更胜一筹,泰禾稳守核心城市、发展优势级城市群的战略思路,一定程度上体现了其致力于长远发展的战略眼光。

“眼下,受制于全国范围的楼市调控、市场自身调节,三四线城市楼市动力略显不足,主流房企回归一二线城市意愿强烈,但其面临的是高昂地价和存量不足造成的双重困惑,泰禾在战略上做到了先发制人,不断累积自己在一二线城市的储备资源。”他表示。

昔日“激进派”今日土储性价比代表

曾几何时,泰禾频繁发力核心城市土地市场的行为被部分舆论解读为“激进派代表”。而当泰禾土地储备的性价比模式进一步被市场熟识,误解方才对泰禾的稳健恍然大悟。

事实证明,泰禾并没有在一二线城市战略布局中过度透支风险。

当泰禾2013年开始在中心城市大量拿地,舆论对其“激进”的指责不绝于耳,但当板块热度由三四线城市重回一二线,土地市场价格经历一轮迅猛上涨,泰禾当初的“激进”和“高价”一举变为低成本及溢价优势,角色转变之快,唯有市场亲历者深有感触。

更难能可贵的是,泰禾仍在通过土储战略调整,持续降低土储成本。

数据显示,2016-2017年期间,泰禾新增项目大多位于一二线城市,土地平均成本约为6000元/平方米。2018年上半年,泰禾新增土地157.02万平方米,新增储备建面157.11万平方米,土地投资金额为57.88亿元,这意味着,其新增土地均价甚至不足4000元/平方米。

以上数据的体现得益于泰禾“削弱招拍挂、主攻收并购”的“策略转型”——2016年起,泰禾通过收购、参股等方式低价获得土地储备,土地拓展全面转入以并购为主的阶段。2017年泰禾获取的36个优质项目中,30个是通过并购及资产购买方式获取。

从当初频繁“被黑”,到如今被市场各方一致看好,泰禾低成本布局核心城市的优势正在显现,其“两步走”战略均走在市场前列——在先于行业完成一二线大量储备布局后,泰禾转投增长期一二线城市存量市场的“保守策略”开始释放其抵御市场风险的能力。

市场分析人士高大力表示,即便泰禾同样存在账面负债率较高的情况,但由于核心城市更易变现,加之泰禾的低成本优势,不论下一阶段楼市调整方向如何,泰禾实际上已经握实了变现主动权,海量性价比储备能确保其强大的资金回笼能力。

金融实力让“大盘子”快速转起来

面对市场有声音指出的“泰禾盘子增长太快,财务风险发酵”质疑声,泰禾用其融资和销售双管畅通带来的指标提振,令市场恍然大悟。

众所周知,庞大的资金流通是确保房企产品流通的重要保障,当房企手握重兵(海量土储)之时,金融能力将起到至关重要作用,亦是考验时下房企消库存的核心因素。

当泰禾以海量土储站上全国十强席位,类似的质疑声就不绝于耳。有了粮草,又握有优先级市?。ㄒ欢叱鞘凶试矗?,考验泰禾金融实力的时候到了。

公开数据显示,2018年上半年,泰禾共申报发行各类融资产品达276.5亿元,其中125.5亿元已获得主管部门无异议函,另151亿元产品已在主管部门审核过程中。

这似乎只是提前预热。进入下半年后,泰禾的融资步伐进一步提速。

2018年10月9日,泰禾与上海银行签订战略合作协议,后者将为泰禾提供总额不超过200亿元人民币的综合授信额度。2018年10月下旬,泰禾公开发行公司债获批,规模达到26亿元。

年末仍有重磅。2018年11月23日,泰禾与光大信托、招商银行签署三方协议,建立长期战略合作,其中,光大信托将为泰禾提供200亿元人民币综合授信额度。

紧接着,2018年12月20日,泰禾申请确认发行面值不超过30亿元的2018年非公开发行住房租赁专项公司债券,由于符合深交所转让条件,深交所无异议。

2019年1月28日,泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议,建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案,融资总金额为100亿元。苏文认为,上述系列动作是泰禾融资能力的一次集中体现,眼下正值房地产行业融资环境惨淡之时,大批房企受制于国内融资通道紧缩压力,纷纷“出海”高成本融资,“在这个过程中,一个核心问题是,为什么泰禾的大规模国内融资会如此顺利?这是因为泰禾的信用级别高,机构对它抗风险能力、流通稳定性、未来业绩预期的综合高度认可,从而形成后继良性循环,令其未来发展更有保障。”他说。

数据显示,在融资和销售双管畅通的情况下,泰禾财务指标显著好转。2018年3季报显示,公司利润总额同比上涨58%,净利润同比上涨52.5%,净利率同比上涨2.14%,经营性现金流已回到净流入状态(净额1.62亿元);同时,资产负债率较年初下降3.05%,净负债率则较年初大幅下降132.04%。

产品品质让品牌认可度加速升温

高体量下,究竟会不会让泰禾顾此失彼、无暇专注于产品品质?市场对其产品的趋之若鹜,一定程度上印证了对“泰禾”品牌的认可度正在加速升温。

作为闽系房企的代表,泰禾并不甘于只做一个“激进者”的舆论角色,从中小规模,到跨入“千亿俱乐部”门槛,泰禾精心规划的优质产品战略陆续为其带来无尽回报。

泰禾集团董事长黄其森表示,泰禾的核心竞争力是产品,立足优质产品扎堆的一二线城市,本身就是对自身产品品质能否突围市场的一大考验,因此泰禾要确保产品的宜居性设计、功能属性、建筑品质、配套能级等方面要领先市场,并力求做到极致。

在他看来,这是让市场买账的第一步,也是最关键的一步。

“杜绝样子货。买房是普通百姓一生中的大事,绝对不能辜负他们,我们要做百年品质的建筑,让业主可以安心宜居一生,并得以传承。泰禾不会为了利润去降低产品品质,要确保每一套房屋的产品力、稀缺性和高溢价。”黄其森表示。

而泰禾在工匠精神下打造的多地项目实际上也得到了市场高度追捧。仅在调控密集期的2018年内,便有泰禾上海大城小院、泰禾华发•姑苏院子、泰禾苏州金尊府、泰禾南京金尊府、泰禾明昇•厦门湾、太原泰禾1号街区、泰禾武汉院子、泰禾合肥院子等多个开盘项目引起购置狂潮,其中不乏当日清盘者,比如厦门湾首期等。

与此同时,泰禾深耕的泰禾+战略服务模式开始形成市场口碑效应,据悉,泰禾+战略致力于全面提升居住品质,为居住者提供美好生活,力图通过高品质的产品、配套、附加值服务,赋予业主更多的权益附加值,提升业主生活品质、业主权益及服务体验。目前,泰禾+已在泰禾全国辐射城市范围快速推进落地,并将成为泰禾未来产品模式常态。

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